Commentj'évalueunbien(etpourquoic'estdifférent)
Estimer un bien, ce n'est pas sortir un chiffre. C'est construire une stratégie de vente.
Quand je fais une estimation, je ne cherche pas "le prix idéal". Je cherche le prix qui permet d'atteindre votre objectif dans un délai réaliste, sans brûler le bien.
1) Je pars du marché réel, pas du marché rêvé
Je regarde d'abord les ventes comparables récentes. Pas seulement les annonces en ligne.
Les annonces donnent une intention. Les ventes actées donnent une réalité.
2) J'intègre les critères qui font vraiment varier le prix
À Paris, deux biens du même quartier peuvent avoir des écarts nets selon :
- l'étage,
- la luminosité,
- l'état réel,
- la copropriété,
- le DPE,
- les défauts perçus (bruit, vis-à-vis, plan peu lisible).
3) Je transforme l'estimation en plan d'attaque
Une estimation utile répond à trois questions :
- à quel prix on lance,
- à quel rythme on ajuste,
- sur quels arguments on défend la valeur.
4) Je protège la nouveauté du bien
Les premières semaines sont décisives. Si le prix est déconnecté, vous perdez le momentum.
Et revenir en arrière coûte souvent plus cher qu'un bon cadrage dès le départ.
En clair
Une bonne estimation ne flatte pas. Elle vend.
Et elle vend mieux quand elle est construite avec des données, de la méthode, et une lecture terrain du quartier.